Contabilidade para aluguel de imóveis: O que você precisa saber
O aluguel de imóveis é uma das formas mais tradicionais de gerar renda passiva no Brasil. No entanto, muitas pessoas não sabem que esse tipo de receita exige atenção contábil e fiscal específica. Declarar corretamente os valores recebidos, conhecer as obrigações tributárias e manter registros organizados são passos essenciais para evitar problemas com a Receita Federal e garantir um bom planejamento financeiro.
Neste artigo, você vai entender como funciona a contabilidade para aluguel de imóveis, quais são as regras fiscais aplicáveis, como declarar corretamente e de que forma um contador pode ser um aliado estratégico nesse processo.
Continue a leitura e entenda mais sobre o assunto.
Aluguel de imóveis como fonte de renda: O que é preciso saber
Receita de aluguel é rendimento tributável
A renda obtida com o aluguel de imóveis deve ser tratada como
rendimento tributável, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. Esses valores precisam ser corretamente informados à Receita Federal e, no caso de pessoas físicas, estão sujeitos ao recolhimento mensal via Carnê-Leão.
Diferença entre pessoa física e pessoa jurídica
Pessoa física: A tributação segue a tabela progressiva do Imposto de Renda. É possível optar pelo desconto simplificado ou deduzir despesas previstas em contrato, como IPTU e condomínio.
Pessoa jurídica: Em alguns casos, optar por abrir empresa e adotar um regime como o Lucro Presumido pode reduzir significativamente a carga tributária, principalmente quando há vários imóveis em locação.
Entenda como funciona a tributação sobre o aluguel de imóveis
Recolhimento do Carnê-Leão
Quem recebe aluguel como pessoa física deve apurar e pagar mensalmente o Imposto de Renda por meio do
Carnê-Leão. O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, com alíquotas que variam de
7,5% a 27,5%, conforme a
tabela vigente do IRPF (Fonte: Receita Federal).
Quais despesas podem ser deduzidas?
Alguns custos relacionados ao imóvel podem ser abatidos da base de cálculo do imposto, desde que
sejam pagos pelo locador e estejam claramente definidos
em contrato. Entre eles:
- IPTU
- Condomínio
- Taxa de administração da imobiliária
- Comissão de corretagem
Essas deduções contribuem para
reduzir o valor do imposto a pagar, tornando a gestão do imóvel mais eficiente do ponto de vista fiscal.
A importância de manter controle e documentação organizada
A
organização dos documentos
é indispensável para garantir uma contabilidade segura e evitar problemas com o Fisco. Manter
registros atualizados é fundamental não apenas para fins fiscais, mas também para facilitar futuras consultas e comprovações.
Documentos que não podem faltar:
- Contratos de locação atualizados e assinados
- Comprovantes de recebimento de alugueis
- Recibos emitidos aos inquilinos
- Comprovantes de pagamento de despesas dedutíveis
- DARFs de recolhimento do Carnê-Leão (quando aplicável)
Ter esses documentos em ordem contribui para uma declaração de Imposto de Renda correta e evita transtornos em casos de fiscalização ou necessidade de retificação.
Quando abrir uma empresa para alugar imóveis pode ser vantajoso?
Para quem administra um
volume maior de imóveis, formalizar a atividade por meio de uma pessoa jurídica pode representar uma economia significativa. Em regimes como o
Lucro Presumido, a carga tributária sobre a receita de aluguéis pode variar entre
11% e 14% — bem abaixo dos 27,5% da alíquota máxima aplicável a pessoas físicas, segundo a tabela do Imposto de Renda.
Em quais situações essa estratégia costuma ser recomendada?
A abertura de empresa costuma ser indicada nos seguintes casos:
- Gestão de três ou mais imóveis alugados simultaneamente
- Receita mensal elevada com alugueis
- Estrutura de apoio para administração dos imóveis (equipe, escritório, gestão profissional)
Antes de tomar essa decisão,
é fundamental contar com o apoio de um contador, que pode fazer simulações comparativas e orientar qual modelo traz mais eficiência fiscal e financeira de acordo com o perfil do proprietário.
Diferenças entre imóveis residenciais e comerciais na contabilidade
A natureza do imóvel influencia diretamente a forma como ele deve ser administrado e contabilizado.
Imóveis residenciais
- Receita tende a ser mais estável
- Permite deduções comuns como IPTU e condomínio
- Contratos geralmente são de longo prazo e com reajustes anuais
Imóveis comerciais
- Reajustes podem ser atrelados a índices como IGP-M ou IPCA
- Há maior incidência de encargos e responsabilidades tributárias
- Exige controle mais detalhado dos contratos, prazos e condições de locação
Essas diferenças precisam ser levadas em consideração na análise da viabilidade tributária, além de impactarem a estratégia de gestão e a escolha do regime fiscal.
Como declarar o aluguel de imóveis no Imposto de Renda
Pessoa física
Os rendimentos recebidos devem ser informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física” na declaração anual.
É obrigatório lançar os valores mês a mês. Caso o IR já tenha sido recolhido via Carnê-Leão, o contribuinte também deve informar os comprovantes de pagamento (DARFs).
Pessoa jurídica
No caso de empresa, os alugueis devem ser
registrados na escrituração contábil
conforme o regime tributário adotado: Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real. Cada modelo tem exigências específicas de apuração, pagamento de tributos e envio de obrigações acessórias.
Riscos de omitir informações na declaração de aluguel
Deixar de informar corretamente os rendimentos com aluguel de imóveis pode gerar uma série de
penalidades fiscais como multa de 20% sobre o valor não declarado; juros e correção monetária sobre o imposto devido; risco de malha fina na Receita Federal; e ainda situação irregular do CPF ou CNPJ.
De acordo com dados da própria Receita, mais de 300 mil contribuintes caem na malha fina todos os anos por inconsistências relacionadas ao aluguel de imóveis.
Manter as informações em dia é uma medida de segurança essencial.
O papel do contador na gestão de alugueis
Contar com uma assessoria contábil especializada é fundamental para quem deseja profissionalizar a gestão de imóveis e aproveitar todos os benefícios fiscais disponíveis.
Entre os principais serviços prestados pela contabilidade estão:
- Análise comparativa entre pessoa física e jurídica para definição da melhor estrutura tributária
- Emissão e controle de DARFs e pagamento mensal do Carnê-Leão
- Escrituração das receitas e despesas com locação
- Apoio na declaração anual do IR, evitando erros e omissões
- Consultoria contínua para expansão do portfólio e otimização da gestão patrimonial
Perguntas frequentes
Quais impostos incidem sobre o aluguel?
O aluguel de imóveis está sujeito ao Imposto de Renda, recolhido via Carnê-Leão no caso de pessoas físicas. Em pessoas jurídicas, a tributação varia conforme o regime adotado (Simples, Lucro Presumido ou Real).
Como é a tributação do aluguel de imóveis próprios?
Pessoas físicas são tributadas conforme a tabela progressiva do IR, com alíquotas de 7,5% a 27,5%. Empresas que exploram locação têm carga entre 11% e 14%, no Lucro Presumido.
Quem paga aluguel tem que pagar Imposto?
Não. O inquilino não paga imposto sobre o valor do aluguel. A responsabilidade tributária recai sobre o locador, que deve declarar os rendimentos e recolher os tributos devidos.
Preciso declarar o aluguel de imóveis no Imposto de Renda?
Sim. Tanto pessoas físicas quanto jurídicas devem informar os valores recebidos com aluguel de imóveis à Receita Federal, conforme a forma de tributação escolhida.
Como fazer conta do aluguel?
Para calcular o valor líquido do aluguel, subtraem-se do valor bruto as despesas dedutíveis, como IPTU e condomínio, quando pagas pelo locador. A base resultante serve para apuração do IR.
Como lançar despesa de aluguel na contabilidade?
Empresas lançam o aluguel como despesa operacional, seguindo o plano de contas contábil. É necessário ter contrato e comprovante de pagamento para a despesa ser considerada dedutível.
Como funciona a contabilidade de uma imobiliária?
A contabilidade de imobiliárias envolve gestão de comissões, repasses a proprietários, controle de contratos, retenções de impostos e obrigações acessórias específicas conforme o regime tributário.
Qual é a melhor forma de receber aluguéis: como pessoa física ou jurídica?
Depende do volume de imóveis e da receita gerada. Em geral, quem possui três ou mais imóveis pode ter economia tributária ao optar por abrir uma empresa. Um contador pode fazer essa análise.
Quem precisa pagar Carnê-Leão?
Qualquer pessoa física que receba aluguéis de outros indivíduos precisa apurar e pagar mensalmente o Imposto de Renda por meio do Carnê-Leão, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
O que acontece se eu não declarar o aluguel de imóveis?
A omissão pode levar à malha fina, gerar multa de 20% sobre o valor não declarado, além de juros e bloqueios no CPF. A Receita cruza dados com informações de inquilinos e imobiliárias.
Como a contabilidade pode ajudar na gestão de imóveis alugados?
O contador orienta sobre o melhor regime tributário, apura impostos, faz a escrituração das receitas e despesas e garante conformidade com a legislação, evitando problemas fiscais.
O que acontece se eu deixar de pagar o Carnê-Leão por alguns meses?
O imposto será considerado em atraso e estará sujeito a juros, multa e correção. A omissão pode ser identificada pela Receita por meio do cruzamento de informações com dados de inquilinos e imobiliárias.
O uso de conta bancária pessoal para receber aluguéis pode gerar problemas fiscais?
Sim. Misturar finanças pessoais com receitas de aluguel pode dificultar o controle e levantar questionamentos fiscais, principalmente se houver volume elevado de movimentações.
Quem administra imóveis via contrato de comodato precisa declarar algum valor?
Não há incidência de IR sobre imóveis cedidos gratuitamente. No entanto, é importante registrar o comodato em contrato e declarar o imóvel corretamente na ficha de bens do IR.
Contabilidade e auditoria | Segato Contabilidade
A contabilidade para aluguel de imóveis é mais do que uma formalidade: é uma ferramenta de
gestão, segurança fiscal e planejamento. Seja pessoa física ou jurídica, manter os registros em dia, entender a tributação e ter suporte profissional são práticas indispensáveis para
garantir tranquilidade e melhores resultados.
Se você atua com aluguel de imóveis ou pretende começar,
busque o apoio de especialistas.
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